两口之家买遗产房，交定金前先查这五件事

去年帮一对小夫妻看房，两个人都上班，预算卡在300万出头，看了两个月发现同小区同户型，遗产房比普通二手房便宜15万到25万。便宜是真便宜，但坑也是真坑。他们差点就交了定金，还好多问了一句"房主是谁"，才发现房子还在三个继承人名下，其中一个在国外。说白了，遗产房不是不能买，是买之前得把功课做足。

房子登记在谁名下最要紧

很多人以为老人去世了，房子自然就是子女的。法律上不是这样。只要没办继承过户，房产证上还是去世老人的名字，这时候签的买卖合同效力很成问题。我见过一个案例，儿子拿着父亲的房产证收了我朋友20万定金，结果另外两个姐妹跳出来说不卖，钱退了三个月才退回来，中间房价又涨了一截。

所以第一步永远是去不动产登记中心拉一份产调，看清楚产权人是谁、有没有抵押查封、共有情况写的是"单独所有"还是"共同共有"。

• 产调上还是去世人名字的，一律等继承过户办完再谈价格
• 已经过户的，确认是所有继承人共同签字，还是只有一个人出面
• 有遗嘱的，看遗嘱有没有公证，或者有没有生效的法院判决书
• 房子带抵押、查封、居住权登记的，先解决干净再往下走

继承房的税费比普通二手房绕

这是两口之家最容易忽略的地方。继承得来的房子再出售，个税算法跟普通二手房不一样。普通二手房满五唯一免个税，不满足的按总价1%或者差额20%算。继承房的原值，按被继承人当年买房的价格算。一套2000年买的房子，原值可能就30万，现在卖400万，差额370万，20%就是74万。

实际操作里，不少城市允许选择核定征收，按总价1%到3%交，但这不是全国统一，同一个城市不同区县的口径都可能不一样。我的建议是签合同之前，直接带着房本复印件去当地税务局窗口问清楚，别听中介口头承诺。中介说"没事儿，都按1%"，最后多掏几十万的事我见过不止一次。

• 满五唯一以家庭为单位算，两口之家名下有没有别的房要先查清楚
• 继承过户的公证费、法定继承免契税、遗赠要交3%契税，别搞混
• 继承人里有未成年子女或境外身份的，过户流程会明显变慢
• 让中介把税费明细写进合同附件，口头承诺不算数

户口和实际居住情况别忽略

遗产房有个高频问题，老人的户口还在房子里，甚至还有别的亲戚住在里面。户口不迁走，你自己落户、以后孩子上学都受影响。买卖合同里一定要写清楚迁出时间节点和违约金，别写"尽快迁出"这种废话，要写具体日期和每天赔多少钱。

还有人住在里面的，交房时间必须白纸黑字。我碰到过买家付了全款，前房主的弟弟在里面住了半年不走，最后走法院强制执行，前后折腾一年多，两口子租房又花了四五万。

回到最开始那对小夫妻，他们最后没买那套遗产房，转手买了套贵一点但产权干净的两居。我的看法是，遗产房适合两种情况：一是你确实懂行、有时间跑流程；二是价格便宜到能覆盖掉你所有的时间和税费成本。两口之家买房本来就是掏空六个钱包的事，为了省十几万去赌一个可能拖一年的产权纠纷，这笔账我觉得不划算。真要买，就记住一句话：先查产调，再算税费，最后才谈价格。